Le viager est une méthode de vente immobilière. Il permet à tout individu de vendre un logement en contrepartie d’un versement de rente périodique. Ce versement se fait dans la majorité des cas, jusqu’au décès imprévisible du vendeur généralement âgé. Mais quels sont en réalité les différents types de viager ? Découvrez dans cet article, un récapitulatif sur les différentes formes de viager existantes.
Plan de l'article
Le viager occupé
Le viager occupé est la première forme de viager la plus courante. Ici, l’acquéreur profite d’une réduction sur le montant du bien immobilier (30 à 70 % de baisse). Cet abattement est, en effet, lié au droit d’utilisation et d’habitation que possède le vendeur. L’acheteur investira un capital au début. Ce capital est nommé le bouquet. Ensuite, il versera un revenu mensuel au vendeur, durant toute l’existence de ce dernier. Le revenu mensuel est appelé la rente. L’acquéreur devra aussi solder la taxe foncière ainsi que l’assurance comme étant propriétaire.
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Par ailleurs, lorsque le vendeur va vouloir déménager en maison de retraite, un revenu de vente lui sera remis. Néanmoins, l’acquéreur peut garder le bien immobilier pour y rester ou le louer.
Le viager libre
Le viager libre est la deuxième forme de viager la plus courante. Dans ce cas, l’acquéreur dispose du bien et pourra y habiter ou le louer. Il investira alors un bouquet au départ et versera une rente mensuelle au vendeur durant toute sa vie. Ainsi, l’acheteur devra payer tous les frais afférents au bien.
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Le viager sans rente
Cette forme de viager est moins courante que les deux précédentes. En effet, le viager sans rente est pratiquement identique au viager occupé. La différence, c’est l’inexistence d’un versement de revenu mensuel. Cette forme de viager nécessite uniquement un capital de départ. Ainsi, le vendeur dispose d’un droit d’utilisation et d’habitation sur le bien durant toute son existence.
La vente à terme
La vente à terme est l’une des formes de vente moins connues. Elle est plus proche du viager en ce qui concerne les méthodes de paiement. Elle n’a tout de même pas d’imprévu. L’acheteur aura à investir un montant au début puis un revenu mensuel dans une durée préalablement définie. Cependant, même en situation de décès du vendeur, les mensualités seront rendues à sa famille jusqu’à la fin du temps fixé.
Au cas où la vente à terme serait libre, l’acheteur devra payer tous les frais liés au bien. Il pourra donc le conserver librement. Par contre, lorsque la vente à terme est occupée, l’acheteur supportera seulement les frais de grosses réparations, l’assurance propriétaire et la taxe foncière. Cela durant tout le temps d’occupation.
La nue-propriété
La nue-propriété fait référence à un démembrement de bien immobilier. Le vendeur dispose d’un bien d’habitation sur la propriété. L’acheteur investira soit un capital sans revenu mensuel, soit un montant au début et versera par la suite un revenu mensuel au vendeur. Le revenu mensuel sera versé au vendeur pendant toute son existence bien entendu.
Voilà ! Vous savez désormais les différents types de viager qui existent. Chacun d’eux dispose des caractéristiques différentes dont il faudra tenir compte avant toute prise de décision.
Les avantages et inconvénients du viager
Comme tout investissement, le viager a ses avantages et ses inconvénients à prendre en compte. Du côté des avantages, la première chose qui attire les acheteurs potentiels est que l’achat en viager permet de profiter d’un bien immobilier sans avoir besoin de débourser une grosse somme d’argent lors de l’acquisition. Les conditions peuvent être négociées avec le vendeur pour coïncider avec les besoins des deux parties.
Le deuxième avantage est que le paiement s’étale sur une longue période, ce qui facilite la gestion financière par rapport à un achat traditionnel où l’on doit débourser une somme importante dès le départ.
L’un des grands points forts du viager tient aussi au fait qu’il peut constituer un véritable complément de revenu pour les personnes âgées ou retraitées disposant d’un patrimoine immobilier important mais ayant besoin d’une source supplémentaire pour assurer leur quotidien.
Du côté des inconvénients, il faut reconnaître que la vente en viager reste un investissement risqué car très peu prévisible sur le long terme. Cela peut être rédhibitoire pour certains acquéreurs potentiels qui recherchent plutôt la stabilité et la sécurité dans leurs placements immobiliers.
Il ne faut pas oublier qu’en cas de décès prématuré du vendeur ou encore lorsque celui-ci vit beaucoup plus longtemps que prévu initialement, cela peut entraîner des perturbations importantes dans les finances fixées lors de la vente en viager.
Comment calculer la valeur d’un bien en viager
La valorisation d’un bien immobilier en viager est un processus assez complexe car il faut prendre en compte de nombreux facteurs pour arriver à une estimation juste et équitable. Voici quelques éléments clés à considérer lors du calcul de la valeur d’un bien en viager :
Âge du vendeur : L’âge du vendeur est sans conteste l’un des critères les plus importants dans le calcul de la valeur d’un bien immobilier vendu en viager. Effectivement, plus le vendeur est âgé, moins il lui reste de temps à vivre et donc plus l’acquéreur aura des chances de réaliser une bonne affaire.
L’espérance de vie statistique : Au-delà de l’âge réel du vendeur, il faut tenir compte des données statistiques sur l’espérance de vie moyenne selon son profil (sexe, maladies préexistantes). Cela permettra aux parties impliquées dans la transaction immobilière d’avoir une idée générale mais précise sur les probabilités liées au paiement mensuel ou annuel.
L’état actuel du marché immobilier : L’évaluation doit être réalisée par un professionnel expérimenté qui connaît parfaitement votre région afin qu’il puisse prendre connaissance avec précision des prix pratiqués sur le marché local.
Déterminer la juste valeur marchande d’une propriété vendue sous forme de vente à terme est souvent très difficile voire impossible car cela dépend de plusieurs facteurs qui ne peuvent être prédits à l’avance. Certains sites internet proposent des outils en ligne pour effectuer une évaluation approximative, mais ces chiffres restent à prendre avec des pincettes. Il faut faire appel à un professionnel de l’immobilier pour réaliser une estimation précise du bien concerné.
Le viager demeure un investissement immobilier particulièrement intéressant et original, même s’il présente quelques risques inhérents. Avec une bonne évaluation et une négociation durant la transaction entre les parties, il représente sans conteste une option viable aussi bien pour les vendeurs que pour les acheteurs potentiels.
