Pour inciter la construction des logements neufs et l’investissement immobilier, les autorités publiques mettent en œuvre un ensemble de dispositifs fiscaux. Leur objectif en est de réduire les impôts appliqués aux revenus locatifs, ce qui permet aux investisseurs contribuables de bénéficier des revenus complémentaires. Alors, quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière ?
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Ce qu’il faut entendre par défiscalisation immobilière
On entend par défiscalisation immobilière l’ensemble des mécanismes permettant à l’Etat de réduire les impôts des particuliers dans le cadre d’un investissement locatif. Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existent. Chaque dispositif a ses propres modes de calculs, ses montants, ses durées et ses conditions d’obtention.
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La réduction des impôts peut concerner non seulement l’investissement dans le neuf, mais également l’investissement dans l’ancien. En savoir plus sur les avantages fiscaux du neuf.
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Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière ?
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existent.
Le dispositif Pinel
La loi Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, de 18 % ou de 21 % durant la durée de mise en location quand il achète un logement neuf et le met en location pendant au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Pour en bénéficier, le bien immobilier doit se trouver dans les zones géographiques bien déterminées et le montant total de l’investissement n’excède pas 300 000 €.
Le dispositif Malraux
Ce dispositif de défiscalisation immobilière concerne les bâtiments anciens et réhabilités. Pour que vous soyez éligible, vous devez acheter un logement à rénover situé en site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PVAP ou d’un PSMV. Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 22 % à 30 % du prix des travaux du bien avec une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur une durée de 4 ans au maximum.
Le dispositif Censi-Bouvard
Au même titre que la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien dans le cas où il achète un logement neuf et le met en location pendant au moins 9 ans. À la différence de la loi Pinel, le logement doit être meublé et doit faire partie des immeubles éligibles : résidences de tourisme, résidence pour étudiants, EHPAD, etc. Dans ce cas de figure, le locataire est lié au bailleur par un bail commercial et c’est le locataire qui exploite le lieu.
Les autres dispositifs de défiscalisation
Outre les dispositifs de réduction fiscale cités précédemment, il existe également d’autres dispositifs intéressants, comme le dispositif Denormandie, le dispositif de déficit foncier, le dispositif monuments historiques et le dispositif Pinel Outre-mer.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus en France. Il permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf et le mettent en location pendant une certaine durée de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix d’achat, répartie sur une période de 12 ans.
La durée minimale de mise en location est fixée à 6 ans pour bénéficier d’une réduction fiscale de 12 %, mais vous devez respecter des zones spécifiques définies par la loi, respecter un niveau de performance énergétique et répondre à certains plafonds locatifs. La loi impose aussi que les loyers pratiqués soient inférieurs aux niveaux du marché afin que ces logements restent accessibles aux ménages modestes.
Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en décembre 2024 avec quelques ajustements mineurs comme l’ajout des villes moyennes et du zonage B. La mesure vise toujours à favoriser l’accès au logement tout en incitant les particuliers à investir dans cette filière économique importante.
Au-delà du dispositif Pinel, il existe d’autres mesures fiscales intéressantes pour les investisseurs. Parmi celles-ci, on peut citer la loi Malraux qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les travaux réalisés dans un immeuble situé en secteur sauvegardé ou classé. Il y a aussi le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) qui offre des avantages fiscaux aux investisseurs louant un logement meublé.
Le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux, quant à lui, est un outil de défiscalisation immobilière qui concerne les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou définis comme des ‘zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager’ (ZPPAUP). Il permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier ancien et de réaliser des travaux pour le réhabiliter tout en bénéficiant d’une réduction fiscale.
Effectivement, la loi Malraux offre une réduction fiscale pouvant atteindre 30 % du montant total des travaux engagés sur l’immeuble. Cette réduction s’applique sur le revenu global du contribuable avec un plafond annuel de 100 000 euros pendant quatre ans.
Toutefois, il faut noter que le logement ainsi restauré doit être loué à titre d’habitation principale durant neuf années suivant son acquisition. Il existe certaines contraintes concernant les dépenses éligibles au régime Malraux. Les travaux doivent notamment correspondre aux prescriptions architecturales propres au secteur sauvegardé ou ZPPAUP ainsi qu’à celles liées à la restauration immobilière.
Il faut bien se renseigner avant d’investir via ce dispositif car l’emplacement géographique joue un rôle clé dans cette mesure.
Selon une étude de MonEmprunt, ‘l’efficacité du dispositif Malraux dépend en grande partie de la qualité patrimoniale et environnementale du quartier dans lequel se situe l’immeuble’.
Il faut prendre en compte que les investissements réalisés via le dispositif Malraux ne sont pas à considérer comme des placements financiers mais plutôt comme un engagement citoyen pour la préservation du patrimoine immobilier. Cette mesure permet ainsi aux particuliers de conjuguer leur intérêt fiscal avec celui d’un projet culturel et/ou touristique.
