Le prix moyen d’un appartement en Andorre a atteint 4 898 €/m² fin 2024, soit une hausse de plus de 11 % en un an. Acheter un appartement en Andorre aujourd’hui, c’est se positionner sur un marché où l’offre reste structurellement insuffisante et où la réglementation se durcit pour les acheteurs étrangers. La question n’est plus de savoir si les prix vont monter, mais combien de temps il reste pour entrer à des conditions encore accessibles.
Llei 5/2025 : ce que change la nouvelle loi sur l’achat immobilier en Andorre
Depuis mars 2025, la Llei 5/2025 remplace l’ancienne loi 10/2012 et redéfinit les règles du jeu pour tout investisseur étranger. Le texte fixe des plafonds stricts : un non-résident (ou un résident depuis moins de trois ans) ne peut acquérir qu’un seul logement individuel ou, au maximum, deux appartements.
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Le point le plus contraignant se cache dans la durée. Une fois le plafond atteint, l’investisseur est bloqué pendant dix ans. Pas de rachat, pas d’extension du parc, sauf cas très spécifiques. Concrètement, si vous achetez deux studios aujourd’hui, vous ne pourrez pas acquérir un troisième bien avant 2035.
Pourquoi cette rigidité change-t-elle la donne pour les prix ? Parce qu’elle limite mécaniquement le nombre de transactions futures côté acheteurs étrangers, tout en ne créant aucun logement supplémentaire. L’offre, déjà insuffisante, ne devrait pas se rééquilibrer avant 2026 selon les analystes du marché andorran. Le résultat : chaque bien disponible aujourd’hui a plus de valeur demain.
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Taxe sur l’investissement étranger : le coût d’entrée réel d’un appartement en Andorre
Le prix affiché d’un appartement en Andorre ne reflète pas le coût total de l’opération. Depuis les derniers ajustements réglementaires, une taxe spécifique s’applique aux investisseurs étrangers : 6 % pour le premier bien, 10 % à partir du deuxième. Cette taxe s’ajoute aux 4 % d’ITP (taxe de transmission patrimoniale), ce qui porte la fiscalité d’entrée à 10 % minimum sur un premier achat.
Prenons un exemple concret. Pour un appartement affiché à 300 000 euros, un acheteur étranger paiera environ 30 000 euros de taxes rien qu’à l’acquisition. Sur un deuxième bien au même prix, la facture fiscale grimpe à 42 000 euros.
Ce surcoût a une conséquence directe sur la stratégie d’investissement. Il décourage les achats spéculatifs à court terme et favorise les acquéreurs qui s’inscrivent dans la durée. Pour un investisseur qui vise la location ou la résidence, le coût d’entrée se lisse sur plusieurs années et reste compétitif face à la fiscalité française ou espagnole sur les plus-values immobilières.
Prix par paroisse : où acheter un appartement en Andorre en 2025
Toutes les zones d’Andorre ne se valent pas, ni en prix ni en potentiel. Andorre-la-Vieille affichait le prix moyen le plus élevé fin 2024, à 5 872 €/m². C’est la capitale, le centre commercial et administratif. Pour un investissement locatif, la demande y est constante.
Canillo, à l’opposé, attire un profil différent. C’est la paroisse où les loyers au mètre carré sont les plus élevés (24,42 €/m²), portés par la proximité des stations de ski et le tourisme de montagne. Un appartement acheté à Canillo pour de la location saisonnière peut offrir un rendement supérieur à celui d’un bien en centre-ville.
Sant Julià de Lòria reste la zone la moins chère de la Principauté. C’est le point d’entrée pour les budgets plus serrés, avec un accès rapide à la frontière espagnole.
- Andorre-la-Vieille : prix le plus élevé, demande locative stable toute l’année, infrastructures complètes
- Canillo : loyers records, forte attractivité hivernale, idéal pour la location saisonnière en montagne
- Sant Julià de Lòria : tarifs d’entrée les plus bas, proximité de la frontière, potentiel de revalorisation
- Escaldes-Engordany : positionnement intermédiaire, vie de quartier, accès aux commerces et au thermalisme
Rendement locatif en Andorre : ce que rapporte réellement un appartement
Les loyers en Andorre ont augmenté de près de 13 % en 2024, avec un prix moyen de 21,20 €/m². Cette progression, plus rapide que celle des prix de vente, signifie que le rendement locatif brut s’améliore pour les propriétaires récents.
Un appartement de deux pièces bien situé à Andorre-la-Vieille ou Escaldes-Engordany se loue sans difficulté à l’année. La demande provient à la fois des travailleurs frontaliers, des expatriés en cours d’installation et des résidents fiscaux. L’offre locative ne suit pas : les constructions neuves restent rares et soumises à des délais longs.
Pour la location saisonnière, les paroisses proches des domaines skiables (Canillo, Encamp) captent une clientèle internationale prête à payer un prix premium en hiver. Le taux d’occupation hivernal compense largement les mois plus calmes du printemps.
Délai de résidence et avantages fiscaux : le vrai calcul pour un investisseur français
Acheter un appartement en Andorre ne donne pas automatiquement la résidence. Mais l’investissement immobilier constitue l’un des chemins vers le permis de résidence passive, à condition de respecter un seuil d’investissement minimum dans le pays.
L’intérêt fiscal reste l’un des moteurs de l’achat. L’impôt sur le revenu en Andorre plafonne à 10 %, contre une tranche marginale bien supérieure en France. Il n’existe pas d’impôt sur la fortune, pas de droits de succession entre parents et enfants, et les plus-values immobilières bénéficient d’un régime allégé.
- Impôt sur le revenu plafonné à 10 %, l’un des taux les plus bas d’Europe
- Absence d’impôt sur la fortune et de droits de succession en ligne directe
- Environnement stable, proximité géographique avec la France et l’Espagne
- Qualité de vie en montagne : infrastructures modernes, sécurité, accès aux stations de ski
Le calcul global (prix d’achat, taxes d’entrée, fiscalité courante, rendement locatif) reste favorable comparé à un investissement équivalent dans les Pyrénées françaises ou en Espagne. L’écart fiscal compense le surcoût lié aux taxes sur l’investissement étranger en quelques années de détention.
Le marché immobilier andorran se referme progressivement sur les acheteurs extérieurs. La Llei 5/2025, la hausse des taxes et la rareté foncière créent un effet d’entonnoir. Pour un investisseur qui hésite, chaque trimestre d’attente se traduit par un prix au mètre carré plus élevé et des conditions d’accès plus restrictives. Le moment d’acheter un appartement en Andorre, c’est avant que la prochaine vague réglementaire ne verrouille davantage le marché.
