Le taux pour un crédit immobilier atteint en novembre 2026 en moyenne 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans (baromètre Pretto, page mise à jour le 8 novembre 2026). Les meilleurs dossiers obtiennent entre 3,35 % et 3,52 % selon la durée. Ce taux dépend du profil de l’emprunteur et reste plafonné par le taux d’usure, qui limite le TAEG que la banque peut proposer.
Taux immobiliers de novembre 2026 : le barème par durée
Le tableau ci-dessous reprend les taux fixes relevés par Pretto en novembre 2026. Le « meilleur taux » correspond aux dossiers négociés les plus favorables, chez des emprunteurs aux revenus élevés ; il n’est pas disponible sur 15 ans dans ce baromètre.
| Durée | Meilleur taux (excellent dossier) | Taux moyen |
|---|---|---|
| 15 ans | non indiqué | 3,56 % |
| 20 ans | 3,52 % | 3,76 % |
| 25 ans | de 3,35 % à 3,45 % selon la région | 3,85 % |
Source : Pretto, novembre 2026. Sur 25 ans, les profils qui décrochent un bon taux sur 25 ans sont ceux qui cumulent apport, revenus stables et peu de charges. Pour les taux d’un emprunt sur 10 ans, le niveau est plus bas, comme le montre le seuil d’usure des prêts courts plus bas dans cet article.
Tendance des derniers mois et ce qui fait bouger les taux
Au premier trimestre 2026, les taux moyens de Pretto étaient de 3,08 % sur 15 ans, 3,17 % sur 20 ans et 3,24 % sur 25 ans. En novembre, ils ont gagné entre 0,48 et 0,61 point selon la durée : les taux ont nettement remonté depuis le début de l’année. Sur 20 ans, le taux moyen est passé de 3,66 % en octobre à 3,76 % en novembre.
Deux références pèsent sur le coût de financement des banques. Le taux de dépôt de la BCE est de 2,50 %, inchangé lors de la réunion du 29 octobre 2026 après deux hausses de 0,25 point en juin et en septembre. L’OAT à 10 ans a dépassé 5 % le 21 octobre 2026, un niveau inédit depuis 2002. Face à ces chiffres, la question de acheter maintenant ou attendre une baisse se pose à chaque emprunteur.
Taux d’usure : le plafond que la banque ne peut pas dépasser
Le taux d’usure est le TAEG maximal légal. Il inclut l’assurance emprunteur et les frais obligatoires, et pas seulement le taux nominal. Il est révisé chaque trimestre : les seuils du quatrième trimestre 2026 s’appliquent depuis le 1er octobre et jusqu’au 31 décembre.
| Durée du prêt à taux fixe | 3e trimestre 2026 | 4e trimestre 2026 |
|---|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,07 % | 4,09 % |
| 10 à moins de 20 ans | 4,57 % | 4,68 % |
| 20 ans et plus | 5,29 % | 5,40 % |
Source : MoneyVox, taux d’usure applicables au 1er octobre 2026. Un dossier dont le TAEG dépasse le seuil est refusé. Un courtier cité par MoneyVox donne l’exemple d’un taux nominal de 3,80 % sur 20 ans qui conduit à un TAEG de 5,46 %, au-dessus du plafond de 5,40 %.
Taux nominal, TAEG et assurance : quel chiffre comparer
Le taux nominal ne mesure que le coût des intérêts. Le TAEG ajoute l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et, le cas échéant, les frais de courtage. C’est le TAEG qu’il faut comparer entre deux offres, parce qu’un taux nominal bas peut cacher une assurance chère. Le taux de l’assurance pour un prêt immobilier varie selon l’âge et l’état de santé de l’emprunteur.
Un exemple chiffré montre l’enjeu. Pour un emprunt de 200 000€ sur 20 ans, hors assurance, au taux de 3,52 % (meilleur taux Pretto sur 20 ans), la mensualité est de 1 162€ et les intérêts totalisent environ 78 900€. Au taux moyen de 3,76 %, la mensualité est de 1 187€ et les intérêts atteignent environ 84 800€. Un écart de 0,24 point coûte près de 6 000€ sur la durée du prêt (calcul à partir des taux ci-dessus).
Ce qui place un dossier en bas ou en haut de la fourchette
Les banques regardent d’abord l’apport personnel : plus il est élevé, plus le taux proposé baisse. Les revenus, leur stabilité et l’ancienneté dans l’emploi viennent ensuite, avec la tenue des comptes sur les derniers mois. Un compte sans découvert ni incident rassure davantage qu’un revenu élevé mal géré.
Le taux d’endettement et la durée du prêt sont aussi encadrés par des règles qui s’imposent aux banques. Un emprunteur proche de ces limites obtient rarement le haut du barème. Pour un projet locatif, le taux d’endettement d’un investisseur locatif se calcule autrement, car une partie des loyers entre dans l’analyse. La nature du projet (résidence principale, investissement, bien à rénover) joue enfin sur l’offre.
Obtenir un taux plus bas que la moyenne
La mise en concurrence de plusieurs établissements reste le levier le plus direct, puisque deux banques peuvent proposer des taux différents pour un même dossier. La durée se choisit aussi : un prêt plus court a un taux plus bas, comme le montre le tableau de novembre (3,56 % sur 15 ans contre 3,85 % sur 25 ans).
L’assurance emprunteur peut être déléguée à un autre assureur, y compris en cours de prêt, ce qui réduit le TAEG. Les frais de dossier et de garantie se négocient également. Pour compléter le financement, les conditions d’accès au prêt à taux zéro méritent une vérification avant de signer.
Ces taux sont des moyennes de baromètre : l’offre réelle dépend du dossier. Le prochain relevé et les seuils d’usure du premier trimestre 2027, publiés en fin de année, pourront modifier ce barème.
