Depuis janvier 2025, le seuil de recettes pour le régime micro-BIC a été abaissé, bouleversant l’équilibre entre simplicité administrative et optimisation fiscale. Les propriétaires qui misaient sur l’amortissement au réel découvrent que certaines charges ne sont plus intégralement déductibles, en vertu d’une nouvelle interprétation de l’administration fiscale.
La confusion s’installe autour du choix du statut, alors que la distinction entre LMNP et LMP se resserre et que la SCI attire de nouveaux investisseurs, malgré des contraintes fiscales renforcées. Les évolutions réglementaires de 2025 imposent de revoir toutes les stratégies patrimoniales liées à la location meublée.
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Ce que la loi de finances 2025 change pour la location meublée non professionnelle
La loi de finances 2025 redistribue les cartes pour tous ceux qui investissent en LMNP. Depuis le 1er janvier, le fonctionnement de l’amortissement a été profondément modifié : à la revente, la part amortie vient désormais s’ajouter dans le calcul de la plus-value. Ce changement, qui concerne quasiment tous les biens, sauf quelques cas particuliers comme certaines résidences de services, réduit l’intérêt du régime réel classique. Les stratégies longtemps axées sur l’effacement de la base taxable perdent une partie de leur efficacité lors de la cession du bien.
La différence entre le régime des particuliers et celui des plus-values professionnelles se précise. Les bailleurs en LMNP continuent de profiter du régime des particuliers : exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans, puis des prélèvements sociaux après 30 ans. À l’inverse, le passage en LMP (loueur en meublé professionnel) implique l’application du régime des plus-values professionnelles, nettement moins favorable à la plupart des investisseurs privés.
Ce virage réglementaire alimente le débat sur l’avenir du statut LMNP. Certains craignent une érosion progressive des avantages historiques. D’autres y voient un simple alignement sur la fiscalité appliquée aux autres investissements immobiliers. Résultat : la rentabilité réelle d’une location meublée, en dehors des résidences de services, se retrouve plus que jamais sous la loupe des propriétaires.
LMNP, LMP, SCI : quelles différences et à qui s’adressent ces statuts ?
Opter pour un statut juridique en location meublée influence durablement la gestion, la transmission et le rendement du patrimoine. Trois options se distinguent aujourd’hui : LMNP, LMP et SCI.
- Le LMNP concerne les particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur métier principal. Pour y prétendre, il faut rester sous le seuil de 23 000 € de recettes annuelles, ou que ces recettes ne dépassent pas 50 % des revenus du foyer fiscal. Ce régime offre une grande souplesse, permet d’opter pour le micro-BIC ou le réel, et garantit l’application du régime des plus-values des particuliers lors de la revente.
- Le LMP vise ceux qui franchissent ces seuils. Le passage s’effectue automatiquement. Ce statut implique une fiscalité accrue : régime des plus-values professionnelles, assujettissement aux cotisations sociales SSI, et possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global. Il s’adresse surtout aux investisseurs expérimentés et à ceux qui souhaitent étoffer leur portefeuille d’actifs professionnels.
- La SCI (société civile immobilière) ne convient à la location meublée que de façon marginale. Si les revenus issus de la location meublée dépassent 10 % du chiffre d’affaires, la SCI bascule à l’impôt sur les sociétés, perdant ainsi les avantages du LMNP. La SARL de famille peut servir d’alternative : elle permet de louer en meublé sous le régime LMNP, tout en restant imposé à l’IR.
L’indivision permet aussi d’investir à plusieurs, sans créer de société : chaque co-investisseur déclare sa part. Les SAS et SARL classiques restent possibles, mais entraînent une imposition à l’IS, ce qui fait perdre les bénéfices du statut LMNP.
Avantages, limites et pièges à éviter selon chaque statut en 2025
LMNP : entre souplesse fiscale et vigilance sur la revente
Le statut LMNP garde son intérêt en permettant de choisir entre micro-BIC et régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 30 % (ou 50 % pour certains meublés de tourisme classés), mais interdit la déduction des charges réelles. Le réel, lui, autorise la déduction de toutes les charges, l’amortissement du bien et du mobilier, et le report d’un déficit sur 10 ans. Depuis 2025, il faut toutefois garder en tête que les amortissements viendront s’ajouter à la plus-value à la revente, sauf exception pour certaines résidences de services. La plus-value reste soumise au régime des particuliers : pas d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et plus de prélèvements sociaux après 30 ans. Ces derniers s’élèvent à 17,2 %.
Basculer en LMP implique l’application du régime des plus-values professionnelles. Les déficits deviennent reportables sur le revenu global, mais l’investisseur doit aussi s’acquitter des cotisations sociales SSI. Ce régime séduit pour la gestion active des déficits, mais alourdit la fiscalité lors de la cession du bien. Pour la SCI, la location meublée n’est envisageable que tant que l’activité reste minoritaire : au-delà de 10 % de recettes issues de la location meublée, la SCI passe automatiquement à l’IS, ce qui supprime d’office les avantages du LMNP.
Quelques points de vigilance méritent toute votre attention :
- La CFE (cotisation foncière des entreprises) est due pour toute activité de location meublée.
- La récupération de TVA n’est envisageable qu’en résidence de services, et sous conditions précises.
- Les plateformes comme Airbnb simplifient la gestion, mais dans les zones tendues, la réglementation s’est durcie.
Au final, chaque choix doit prendre en compte la réforme 2025, les seuils de recettes et la durée de détention envisagée. L’arbitrage se fait entre optimisation immédiate et vision patrimoniale sur le long terme.
Conseils pratiques pour choisir le statut le plus adapté à votre projet locatif
Clarifiez votre stratégie patrimoniale et fiscale
Le statut LMNP s’adapte selon la nature de l’investissement, la durée prévue de détention et la composition des autres revenus. Pour viser un complément de revenu et une gestion souple, la formule en nom propre reste souvent la plus appropriée, à condition de respecter les seuils (23 000 € de recettes locatives, ou 50 % du total des revenus). Pour un projet collectif, l’indivision permet d’acheter à plusieurs sans créer de structure lourde : chacun déclare sa propre part. La SARL de famille offre une gestion à plusieurs têtes, tout en conservant les atouts du LMNP si l’option impôt sur le revenu est choisie.
Statut, régime fiscal et contraintes : faites le point avant d’agir
Voici les principaux critères à examiner pour choisir le régime adapté :
- Le micro-BIC reste attrayant pour sa simplicité. Il convient surtout aux biens générant peu de charges ou aux locations courtes (notamment les meublés de tourisme classés).
- Le régime réel séduit ceux qui souhaitent optimiser la fiscalité sur des biens amortissables avec des charges récurrentes. Depuis 2025, il réduit cependant moins l’imposition sur la plus-value lors de la revente.
- Écartez la SCI si l’activité de location meublée dépasse 10 % des recettes : la société tombe alors à l’IS, perdant les atouts du LMNP.
Pensez à contrôler la conformité du logement avec les exigences de la location meublée : mobilier, équipements, tout doit être en règle. En zone tendue, la réglementation sur la location courte durée s’est renforcée : mieux vaut anticiper toutes les démarches auprès de la mairie. Les plateformes de location facilitent la gestion, mais rien ne remplace une veille régulière sur l’évolution des règles locales.
2025 marque un tournant pour la location meublée : chaque statut ouvre une trajectoire différente, entre promesses de rentabilité et vigilance sur la fiscalité. À chacun de placer le curseur selon ses ambitions, et de garder un œil attentif sur la prochaine réforme.
