Un congé notifié sans respecter scrupuleusement le motif légal ou les formes imposées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, c’est la garantie de voir la demande du bailleur tout simplement rejetée. Une notification mal conçue, et le bail est prolongé automatiquement, même si une vente ou une reprise du logement devait initialement mettre fin au contrat. Les contours sont clairs : délais, justification du motif, transmission du congé, tout est verrouillé par la loi. La moindre imprécision, la plus petite erreur, et la procédure tombe à l’eau.
Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : obligations du bailleur et motifs légaux pour donner congé
Le propriétaire-bailleur ne peut pas mettre fin à un bail d’habitation sur un simple coup de tête. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le processus : le congé doit être donné à l’échéance du contrat de location, jamais en cours de route, sauf en cas de clause résolutoire ou sur décision du tribunal judiciaire.
Trois motifs légaux ouvrent la voie : la reprise pour habiter (pour soi ou un proche), la vente du logement et le motif légitime et sérieux. Ce dernier recouvre des situations précises : paiements de loyer irréguliers, absence d’assurance, sous-location non autorisée ou troubles de voisinage persistants. En cas de vente, le droit de préemption s’applique pour le locataire en place (dans les locations vides) : il dispose d’un temps déterminé pour se positionner sur l’offre.
Le respect du préavis ne se discute pas : six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé. Quant à la notification, elle doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement. Une notice d’information doit accompagner chaque congé en cas de reprise ou de vente.
Un point mérite attention : le statut du locataire protégé. Si le locataire a 65 ans ou plus et que ses ressources sont inférieures à un certain seuil, le bailleur doit proposer un relogement adapté. Sans cette proposition, le congé ne s’applique pas. L’état des lieux de sortie reste indispensable avant toute restitution du dépôt de garantie, qui doit intervenir au maximum deux mois après la remise des clés.
Modèles de lettres de congé en 2026 : exemples adaptés à la reprise ou à la vente du logement
Reprise pour habiter : la lettre attendue par la loi du 6 juillet 1989
Pour rédiger une lettre de congé conforme en 2026 dans le cadre d’une reprise du logement, la clarté et la précision ne se négocient pas. Le propriétaire-bailleur doit indiquer sans ambiguïté le motif, ici, la reprise pour habiter, et mentionner l’identité du bénéficiaire de la reprise. Joindre la notice d’information n’est pas une option. Le préavis : six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé, rien n’est laissé au hasard.
Voici les mentions à intégrer à la lettre :
- Motif : reprise pour habiter (propriétaire ou personne désignée par la loi)
- Délai de préavis : 6 mois si le logement est vide, 3 mois pour un meublé
- Notification : lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre signature
- Obligation de joindre la notice d’information à la lettre
Vente du logement : droit de préemption et formalismes
En cas de congé pour vente, la lettre de résiliation du bail doit impérativement mentionner l’offre de vente destinée au locataire, précisant le prix, les conditions et le délai de validité de l’offre. Le droit de préemption garantit au locataire la possibilité d’acheter le logement dans un délai légal. Là aussi, la notice d’information doit être jointe à chaque notification. Un oubli sur l’un de ces éléments suffit à annuler la démarche.
L’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception reste la règle, mais l’acte d’un huissier de justice offre une sécurité supplémentaire. En 2026, l’exigence de conformité à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse pas la place à l’approximation.
La rigueur administrative s’impose, mais elle protège l’équilibre entre droits du locataire et prérogatives du bailleur. À chaque étape, la vigilance reste de mise. Dans la réalité, une seule lettre bien rédigée peut faire toute la différence entre un projet de vie abouti et des mois de complications juridiques.
