Rien n’oblige à payer plein pot quand on investit dans la pierre. Les mécanismes de défiscalisation immobilière jalonnent le paysage fiscal français, offrant aux investisseurs des opportunités concrètes de réduire la note fiscale tout en se constituant un patrimoine. Mais encore faut-il s’y retrouver parmi les différentes mesures, chacune avec ses règles, ses avantages et ses restrictions. Voici ce qu’il faut retenir sur les principaux dispositifs à surveiller en 2024.
Ce qu’il faut entendre par défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière regroupe un ensemble de solutions mises en place par l’État pour encourager l’investissement locatif, en allégeant la fiscalité des particuliers. Ces dispositifs offrent plusieurs leviers pour diminuer l’impôt sur le revenu généré par la location d’un bien. Chacun fixe ses propres critères : mode de calcul, pourcentage de réduction, durée d’engagement et conditions d’accès.
Certains dispositifs couvrent l’achat de logements neufs, d’autres s’appliquent à la rénovation de biens anciens. Il est donc possible d’optimiser sa fiscalité, que l’on soit séduit par l’attrait du neuf ou le cachet de l’ancien. Pour ceux qui souhaitent approfondir la question, les avantages fiscaux du neuf méritent d’être étudiés de près.
Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière ?
Pour ceux qui souhaitent agir concrètement sur leur fiscalité, plusieurs dispositifs se distinguent :
- Le dispositif Pinel, conçu pour soutenir la construction de logements neufs.
- Le dispositif Malraux, qui favorise la rénovation du patrimoine ancien.
- Le dispositif Censi-Bouvard, adapté aux locations meublées dans certaines résidences de services.
- Des alternatives comme le Denormandie, le déficit foncier, les monuments historiques ou encore le Pinel Outre-mer, chacun répondant à des situations précises.
Le dispositif Pinel
La loi Pinel vise à dynamiser la construction de logements neufs là où la demande est forte. Elle offre une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant investi, selon que l’on s’engage à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. À condition de ne pas dépasser un plafond d’investissement de 300 000 €, et de sélectionner un bien situé dans une zone éligible. La mesure cible les zones tendues, où l’accès au logement reste difficile pour de nombreux ménages.
Le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux s’adresse à ceux qui souhaitent restaurer un bien ancien situé en site patrimonial remarquable ou secteur sauvegardé. En échange de travaux de rénovation respectant des prescriptions architecturales strictes, l’investisseur peut obtenir une réduction fiscale allant de 22 % à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 100 000 € par an et sur quatre années consécutives. L’obligation de louer le bien à titre de résidence principale pendant neuf ans fait partie des conditions incontournables.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le Censi-Bouvard offre une solution spécifique aux investisseurs qui privilégient la location meublée dans des résidences de services : résidences étudiantes, EHPAD, établissements de tourisme. L’avantage fiscal s’établit à 11 % du montant investi, à condition de louer le bien meublé pendant au moins neuf ans. Particularité du dispositif : le bail est commercial et c’est le gestionnaire de la résidence qui exploite le logement, ce qui garantit une certaine tranquillité côté gestion locative.
Les autres dispositifs de défiscalisation
Quelques alternatives méritent d’être citées pour ceux qui cherchent d’autres leviers :
- Le Denormandie encourage l’achat et la rénovation de logements anciens dans certaines villes moyennes avec, à la clé, une réduction d’impôt comparable au Pinel.
- Le déficit foncier permet, en cas de travaux importants, de déduire les charges du revenu global.
- Le dispositif monuments historiques s’adresse aux amateurs de patrimoine souhaitant restaurer des biens classés, avec des avantages fiscaux conséquents.
- Enfin, le Pinel Outre-mer propose des taux de réduction bonifiés pour les investissements en zones ultramarines.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel s’impose comme une référence en matière de défiscalisation immobilière. Il s’adresse à ceux qui souhaitent acheter un logement neuf et le louer, avec la possibilité d’obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur douze ans. Pour y accéder, il faut respecter certains critères : mettre le bien en location pour une durée minimale de six ans, choisir une commune éligible et respecter des plafonds de loyers. Ces mesures garantissent que les logements restent accessibles à des foyers modestes. À noter : depuis son extension jusqu’à fin 2024, le dispositif inclut de nouveaux territoires, notamment des villes moyennes. Cette adaptation vise à soutenir l’investissement là où la tension locative se fait sentir.
Au-delà du Pinel, d’autres solutions existent pour alléger la fiscalité des investisseurs. La loi Malraux, par exemple, permet de valoriser le patrimoine en offrant une réduction d’impôt sur les travaux réalisés dans des quartiers sauvegardés. Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) attire aussi de plus en plus de particuliers, en raison de ses avantages pour l’investissement locatif meublé.
Le dispositif Malraux
Avec la loi Malraux, l’État encourage la rénovation de biens anciens dans des secteurs protégés. Ce dispositif cible les immeubles situés dans des zones patrimoniales, telles que les « zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager » (ZPPAUP). L’investisseur peut déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux de son revenu global, dans la limite de 100 000 € par an sur quatre ans.
Le bien doit être loué comme résidence principale pendant neuf ans après travaux, et seuls certains types de dépenses sont éligibles : il s’agit principalement des travaux de restauration imposés par le secteur sauvegardé ou le projet architectural. Le choix de l’emplacement reste déterminant. Selon une étude de MonEmprunt, la performance du dispositif Malraux dépend avant tout de la qualité patrimoniale et de l’attractivité du quartier retenu.
Investir sous le régime Malraux, c’est aussi faire le choix de contribuer à la sauvegarde du patrimoine français, tout en optimisant sa situation fiscale. Un engagement qui dépasse la simple logique de rendement pour s’inscrire dans une démarche culturelle et citoyenne.
