400 000 euros sur quatre ans. Pas un de plus, pas un de moins. Le dispositif Malraux fixe son plafond, l’affiche sans détour, et ne laisse aucune place aux regrets si tout n’a pas été consommé. Ce sont les règles du jeu : seules les restaurations d’envergure, validées par un architecte des Bâtiments de France, permettent d’accéder à l’avantage fiscal. Les coups de peinture ou les réparations anodines, eux, restent sur le palier.
La réduction d’impôt, elle, s’aligne sur le montant des travaux engagés et se module selon la localisation précise du bien. Jusqu’à 30 % de ristourne, mais uniquement pour les contribuables français imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La loi Malraux : un outil pour préserver le patrimoine et optimiser sa fiscalité
Lancée en 1962 sous l’impulsion d’André Malraux, la loi Malraux marque une rupture franche dans la défense du patrimoine architectural français. Son ambition : inciter à la rénovation de bâtiments d’exception, nichés au cœur des centres historiques, des secteurs sauvegardés ou des sites patrimoniaux remarquables. Depuis plus de soixante ans, ce dispositif a permis de restaurer et de protéger nombre d’édifices menacés par la vétusté ou la pression immobilière.
Mais la loi Malraux ne s’arrête pas à une mission de mémoire. Elle cible aussi les investisseurs qui cherchent à conjuguer engagement patrimonial et avantage fiscal. Pour chaque euro injecté dans la rénovation de ces biens, une part est soustraite directement de l’impôt sur le revenu, selon la zone et le type de plan de sauvegarde en vigueur. Les grandes lignes sont claires, mais la réussite passe par une connaissance pointue de la réglementation.
La force du dispositif Malraux, c’est ce double effet : stimuler la conservation du bâti ancien tout en offrant une défiscalisation Malraux attractive. Bordeaux, Paris, Lyon, Avignon, Nantes… Autant de villes où ces immeubles, une fois restaurés, redonnent vie aux quartiers historiques et renforcent l’attrait du centre-ville. La France, par ce biais, affirme sa volonté de transmettre un patrimoine vivant, loin de la muséification ou de l’abandon.
À qui s’adresse le dispositif et quels types de biens sont concernés en 2025 ?
La loi Malraux cible un public averti. Investisseurs et propriétaires ayant déjà une certaine expérience du marché de l’immobilier ancien y trouvent un terrain propice. L’acquisition peut se faire en direct ou via une SCI à l’IR, mais toute opération via démembrement de propriété est exclue.
Pour mieux cerner les biens concernés, voici les principaux critères d’éligibilité :
- immeubles anciens destinés à la location nue,
- localisation en secteurs sauvegardés ou sites patrimoniaux remarquables (SPR),
- présence dans des quartiers anciens dégradés (QAD).
Un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) doit encadrer l’opération. Les grandes villes historiques, Bordeaux, Lyon, Paris, Avignon, Nantes, Lille, mais aussi certains centres anciens de Provence, concentrent la majorité de ces biens d’exception.
Les travaux attendus sont à la hauteur des ambitions patrimoniales : restauration intégrale, respect rigoureux des prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France, et conservation de l’authenticité architecturale. Le dispositif vise à redonner vie à des immeubles délaissés, en imposant une mise en location nue pendant neuf ans, hors cercle familial. Cet engagement assure la pérennité de l’investissement et la mise sur le marché locatif effective du bien restauré.
Quels sont les avantages fiscaux et le montant maximum déductible avec la loi Malraux ?
La pierre angulaire du dispositif Malraux, c’est la réduction d’impôt. En 2025, ses modalités restent inchangées quant à l’esprit : soutenir la restauration des bâtiments historiques tout en offrant une défiscalisation significative. Le taux varie selon l’emplacement et le type de secteur protégé : 30 % pour les travaux dans les secteurs sauvegardés ou SPR avec un PSMV, 22 % dans les QAD ou SPR disposant d’un PVAP.
Le plafond des dépenses retenues grimpe à 500 000 € sur quatre ans à partir de 2025, contre 400 000 € auparavant. Prenons un exemple concret : un investisseur lançant une restauration complète dans un site sauvegardé peut obtenir jusqu’à 150 000 € de réduction d’impôt sur la période, selon le coût des travaux et la localisation. Seuls les travaux validés par l’Architecte des Bâtiments de France sont pris en compte : la rigueur est de mise.
Autre particularité : la réduction Malraux n’est pas soumise au plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. Contrairement à la loi Pinel ou Denormandie, l’avantage fiscal dépasse largement ce seuil, offrant un levier puissant aux ménages fortement imposés. En contrepartie, la location nue pendant neuf ans, hors famille, reste impérative. Aucun cumul possible avec d’autres régimes comme Monuments Historiques ou Pinel.
Les démarches et précautions à connaître avant d’investir en loi Malraux
Avant d’aller plus loin, il est indispensable d’identifier précisément la zone où se situe le bien : secteur sauvegardé, site patrimonial remarquable ou quartier ancien dégradé (QAD). La règle est sans appel : seuls les immeubles implantés dans ces zones ouvrent droit à la réduction d’impôt. Ensuite, il faut déposer un dossier de travaux de restauration auprès de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) dont l’accord est indispensable. Depuis 2024, les travaux doivent aussi permettre d’atteindre au moins un DPE classé C pour répondre aux exigences énergétiques récentes.
L’expérience montre que faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine peut faire la différence. Les règles sont complexes, et l’expertise d’un professionnel, qu’il s’agisse d’un spécialiste en droit immobilier ou d’un bureau d’étude thermique, aide à anticiper les pièges et à optimiser le montage.
Parmi les points à surveiller, la question du financement des travaux : une subvention de l’ANAH, par exemple, vient réduire la base de calcul de la réduction d’impôt. Il est donc impératif de déclarer avec précision toute aide perçue, sous peine de voir l’avantage fiscal remis en cause.
Enfin, la mise en location du bien obéit à la règle : neuf ans minimum, sans lien de parenté avec le locataire. L’utilisation d’une SCI à l’IR est possible, mais le démembrement de propriété reste exclu du dispositif Malraux.
La loi Malraux ne se contente pas de restaurer des façades : elle façonne les villes, redonne du sens à l’investissement immobilier et inscrit chaque projet dans une histoire collective. Derrière chaque chantier, c’est un morceau de patrimoine vivant qui renaît, et une page d’avenir qui s’écrit.
