L’emprunteur en VEFA découvre souvent que le remboursement du capital ne débute pas immédiatement après la signature de l’acte d’achat. Les versements progressifs exigés par le promoteur entraînent des frais bancaires spécifiques, distincts des intérêts classiques.
Leur mode de calcul varie selon le rythme d’avancement du chantier et les modalités prévues par l’établissement prêteur. Certaines banques appliquent des modalités de calcul qui peuvent alourdir le coût total du crédit, notamment en cas de retard de livraison. Les différences avec les autres frais bancaires résident autant dans leur temporalité que dans leur impact sur le plan de financement.
Frais intercalaires : de quoi parle-t-on vraiment dans un prêt immobilier ?
Les frais intercalaires apparaissent dès qu’un prêt immobilier finance un achat sur plan, une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou des travaux d’envergure progressifs. Dès que la banque commence à débloquer les fonds par étapes, l’emprunteur ne rembourse pas encore le capital. Il verse uniquement les intérêts intercalaires, calculés sur la partie du crédit immobilier déjà versée à l’entreprise ou au promoteur.
Ce système permet à l’emprunteur de ne pas rembourser tout de suite la totalité de son prêt. L’ajustement se fait au fil de l’avancement du chantier : l’acheteur paie les intérêts sur les sommes débloquées, mais le capital reste intact jusqu’à la remise des clés. Ce schéma s’applique à l’achat sur plan, à la VEFA ou aux chantiers de rénovation conséquents. Plus les fonds sont débloqués en plusieurs fois, plus la période de paiement des intercalaires s’étire, pesant sur le budget du ménage.
Les appels de fonds du promoteur ou du constructeur rythment le calcul : à chaque nouvelle tranche versée, de nouveaux intérêts intercalaires sont dus. L’emprunteur règle chaque mois un montant calculé uniquement sur le capital déjà débloqué, au taux d’intérêt négocié auprès de la banque.
Voici ce qu’il faut retenir sur le fonctionnement concret des frais intercalaires :
- Chaque déblocage partiel du prêt génère ses propres intérêts intercalaires.
- La période concernée va du premier appel de fonds jusqu’à la livraison du logement ou la clôture des travaux.
- Exemple typique : acquisition d’un appartement neuf en VEFA, où les décaissements suivent l’avancement du chantier.
Pendant cette phase, ces frais intercalaires s’additionnent aux autres dépenses du foyer. Ils ne réduisent pas le capital emprunté. L’impact est particulièrement marqué lorsqu’on doit gérer à la fois un loyer et ces intérêts chez la banque. Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé d’aborder ce point dès la négociation de votre contrat de prêt avec l’établissement prêteur.
Comment se calcule le montant des intérêts intercalaires ?
Le calcul des intérêts intercalaires suit une logique simple mais qui exige d’être attentif à chaque phase du déblocage du prêt immobilier. Chaque mois, la banque applique le taux du crédit négocié au montant effectivement débloqué selon l’avancée du chantier.
Imaginons une opération classique : le prêt est versé en trois fois lors d’un achat sur plan. Au premier appel de fonds, seuls 30 % du montant total sont débloqués. Les intérêts intercalaires mensuels sont alors calculés sur ces 30 %. Lors du second décaissement, la base de calcul augmente et le montant dû aussi, jusqu’à la livraison. Les sommes à payer varient ainsi à chaque étape.
Pour mieux s’y retrouver, voici comment ces intérêts sont calculés :
- Formule à appliquer : Montant débloqué x Taux du prêt x Nombre de jours/365
- La banque recalcule systématiquement les intérêts intercalaires mensuels à chaque nouveau versement de fonds
Ces frais couvrent uniquement l’usage progressif du capital. Aucun remboursement du capital n’a lieu tant que l’ensemble du prêt n’est pas débloqué. Plus la période entre le premier décaissement et la remise des clés s’allonge, plus l’addition grossit. Ce mécanisme a donc un impact direct sur le coût total du crédit immobilier.
Sur votre relevé bancaire, ces prélèvements apparaissent chaque mois, distinctement des futures échéances d’amortissement. N’hésitez pas à vérifier chaque échéancier reçu, à comparer le montant annoncé avec la réalité de l’avancement du chantier, et à demander à votre conseiller des explications précises sur les modalités choisies par la banque à chaque étape.
Impact sur votre budget : ce que les frais intercalaires changent concrètement
Dès le premier appel de fonds, les frais intercalaires s’ajoutent à votre gestion mensuelle. Tant que la totalité du prêt immobilier n’est pas versée, seuls les montants effectivement débloqués produisent des intérêts intercalaires. Résultat : chaque mois, ces sommes s’ajoutent à vos autres charges, loyer compris, sans que le capital du prêt diminue.
Le coût global du crédit prend alors une ampleur non négligeable. Pour un achat en VEFA ou lors d’une construction, la période des intérêts intercalaires peut s’étaler sur de longs mois, voire plus d’une année. Plus les travaux s’éternisent, plus le surcoût du crédit immobilier augmente. Il devient alors nécessaire d’adapter son budget, surtout lorsque l’on doit aussi financer un logement temporaire en parallèle.
Ce que cela implique sur le plan concret :
- Paiement des intérêts intercalaires : ils s’additionnent aux autres dépenses du ménage, sans entamer le capital emprunté.
- Assurance emprunteur : selon les banques, elle peut commencer dès le premier déblocage et s’ajouter aux frais mensuels.
Il est donc utile d’anticiper : le paiement des intérêts intercalaires peut réduire votre capacité d’épargne, voire retarder d’autres projets. L’effet se fait sentir sur la durée : chaque mois de travaux supplémentaire, chaque retard, se traduit par des mensualités en plus, alors que le remboursement du capital n’a pas débuté. D’où l’intérêt d’une coordination étroite avec le promoteur et d’un suivi précis du calendrier pour éviter de payer plus longtemps que prévu ces intérêts intermédiaires.
Nos conseils pour limiter le poids des intérêts intercalaires lors d’un achat en VEFA
Pour réduire l’impact des frais intercalaires, mieux vaut anticiper chaque phase du prêt immobilier. Un apport personnel conséquent fait toute la différence : en couvrant les premiers appels de fonds, il retarde le recours au crédit et limite la facture des intérêts intercalaires. Adapter l’utilisation de son épargne permet d’étaler le recours au prêt et de garder une maîtrise sur l’augmentation du capital débloqué.
Demandez à la banque s’il est possible d’obtenir une franchise totale pendant la construction. Certaines proposent de différer capital et intérêts durant cette période, mais le coût total du crédit immobilier en sera augmenté à terme, à étudier donc avec prudence.
Sur le terrain, la planification du chantier joue aussi un rôle clé. Plus l’avancement est maîtrisé, moins les intérêts intercalaires s’accumulent. Restez en contact régulier avec le promoteur, exigez des informations précises sur le calendrier des appels de fonds. Un retard de livraison entraîne systématiquement plus de mensualités d’intérêts à régler.
Solliciter un courtier en prêt immobilier peut également s’avérer payant. Certains établissements acceptent de réaménager le calendrier de remboursement, ou d’intégrer une partie des intérêts intercalaires dans le prêt définitif, ce qui peut soulager la trésorerie durant la période des travaux.
Pour optimiser la gestion des frais intercalaires, voici quelques leviers à activer :
- Utiliser le plus de fonds propres possible pour les premiers paiements
- Tenter de négocier une franchise totale ou partielle avec la banque
- S’assurer d’une parfaite transparence sur la planification des appels de fonds
- Faire appel à un courtier pour comparer et améliorer les offres bancaires
Au bout du compte, chaque euro anticipé ou négocié a son poids dans le budget final. Les frais intercalaires, s’ils paraissent anodins au départ, peuvent finir par peser si le projet s’étire. Pour l’acheteur prudent, l’équilibre se joue dès la signature du prêt, bien avant la remise des clés.
