Un studio situé à proximité d’une université peut générer un rendement brut supérieur à 7 %, alors qu’une maison familiale en périphérie plafonne souvent sous les 4 %. Pourtant, certains investisseurs chevronnés misent sur les parkings ou les immeubles de rapport, qui échappent aux règles classiques de rentabilité.
La typologie du bien, la localisation et le mode d’exploitation modifient de façon significative la performance réelle d’un placement locatif. L’écart de rentabilité entre deux actifs similaires atteint parfois plusieurs points, selon la stratégie adoptée et l’évolution du marché local.
Panorama des biens immobiliers les plus rentables en 2024
Chaque année, ceux qui visent un rendement locatif optimal scrutent le palmarès des villes où investir et des types de biens qui s’en sortent le mieux. En 2024, le verdict est sans appel : Saint-Étienne surclasse la concurrence avec un rendement locatif brut de 10,12 % et un prix d’achat moyen de 1 263 €/m². Sur les marches suivantes, Le Mans et Angers affichent respectivement 9,26 % et 7,44 % de rendement brut, portés par des prix d’acquisition contenus.
Quelques exemples concrets illustrent ces écarts de performance :
- Le Mans : rendement à 9,26 %, quartiers Vieux Mans ou Saint Nicolas, prix autour de 2 024 €/m².
- Angers : 7,44 % de rendement, quartiers Justice / Madeleine, prix moyen 3 221 €/m².
- Reims : rendement de 7,31 % pour un prix moyen de 2 572 €/m².
Marseille n’est pas en reste, avec une rentabilité brute qui atteint 6,64 % dans des secteurs dynamiques comme La Joliette ou Noailles. Parmi les autres grandes villes étudiantes, Montpellier (6,10 %), Rennes (5,99 %), Nantes (5,89 %) ou Lille (5,88 %) restent des valeurs sûres, particulièrement pour la colocation ou la location meublée.
Le type de bien fait toute la différence. Les studios et petites surfaces, très demandés dans les villes universitaires, bénéficient d’une faible vacance locative et de loyers élevés au regard du prix d’achat. Quant aux immeubles de rapport et aux parkings, ils offrent souvent une rentabilité supérieure à la moyenne dans certains secteurs, à condition de bien saisir les spécificités locales.
Quels critères font vraiment la différence dans la rentabilité locative ?
Le rendement locatif ne se limite pas à la simple comparaison loyer/prix d’achat. Pour obtenir une vision fidèle de la performance d’un investissement locatif, plusieurs paramètres s’entrecroisent. Premier réflexe : calculer le rendement locatif brut ((loyer annuel / prix d’achat) x 100), qui donne une première estimation, mais ignore les charges, impôts, frais de gestion ou périodes de vacance. Seule la rentabilité nette, incluant ces dépenses, permet de cerner la réalité du placement.
Un indicateur clé : la tension locative. Là où la demande dépasse l’offre, le risque de vacance disparaît presque, ce qui sécurise le cash flow. À Saint-Étienne, Angers ou Reims, certains quartiers voient les locataires se succéder sans délai, limitant les mois à vide. Les grands chantiers urbains, la création de pôles universitaires ou l’arrivée de transports structurants renforcent l’attractivité du secteur et, à terme, valorisent le bien à la revente (plus-value).
Autre filtre devenu incontournable : le DPE (diagnostic de performance énergétique). À partir de 2025, tous les logements classés G seront exclus de la location, puis les F à partir de 2028. Il devient indispensable d’anticiper ces échéances pour éviter de subir des travaux coûteux ou une forte décote.
Les investisseurs aguerris ne se contentent pas du rendement brut : ils examinent de près le TRI (taux de rendement interne), la VAN (valeur actuelle nette) et les perspectives d’évolution des loyers. Croiser ces indicateurs avec une gestion fine des charges fait la différence entre un investissement qui tient la route et un placement qui déçoit.
Zoom sur les placements gagnants : studios, parkings, colocation ou résidences services
Le studio reste le choix fétiche des investisseurs urbains. La demande ne faiblit pas, surtout dans les villes à fort bassin étudiant telles qu’Angers, Saint-Étienne ou Reims. La rotation rapide des locataires limite la vacance, avec un rendement brut qui oscille généralement entre 5 et 8 %. Le ticket d’entrée, accessible, attire les nouveaux venus, même si la gestion s’annonce plus soutenue, du fait de locataires de passage et de relocations fréquentes.
Autre piste populaire : le parking. Ici, la plus-value à la revente demeure modeste, mais la rentabilité brute peut grimper entre 6 et 10 %. Cet actif cumule les avantages : presque aucune gestion, peu de charges, un risque de vacance réduit au minimum. Toutefois, attention à la dépendance à l’emplacement et aux politiques de stationnement qui peuvent bouleverser l’équilibre du marché local.
La colocation s’impose dans les villes étudiantes ou les zones à forte activité économique. Le rendement brut se situe entre 6 et 8 %. Son atout majeur : si un colocataire s’en va, les autres continuent d’assurer le paiement des loyers. En contrepartie, la législation se complexifie et la gestion se veut plus exigeante, notamment en ce qui concerne les obligations administratives et la conformité des équipements.
Enfin, les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, etc.) séduisent par leur cadre contractuel : loyers sécurisés, gestion prise en charge par l’exploitant. Le rendement s’établit généralement entre 4 % et 7 %. Le prix d’acquisition reste élevé et le choix de l’opérateur devient stratégique. Les dispositifs fiscaux (comme le LMNP) apportent un levier pour améliorer la rentabilité nette de ces placements immobiliers sur la durée.
Avant d’investir : points de vigilance et ressources pour aller plus loin
Le choix du type de bien doit toujours être guidé par une analyse fine du marché local : niveau de tension locative, profil cible, projets urbains en cours. À Saint-Étienne, le rendement locatif brut dépasse 10 %, mais la demande locative n’a pas l’intensité de Paris ou Nantes. Le quartier influe directement sur le risque de vacance et le montant du loyer. Autre point clé : la qualité du DPE. Dès 2025, les logements classés G sortiront du marché locatif, puis les F en 2028. Il est donc prudent d’intégrer dans vos calculs d’éventuels travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique.
- Examinez bien les dispositifs fiscaux disponibles : Pinel, Denormandie, LMNP… Chacun d’eux influence le rendement net et le régime fiscal futur. Le statut LMNP, notamment, offre une marge de manœuvre appréciable pour amortir le coût de l’investissement.
- Appuyez-vous sur les ressources locales : les notaires, les agences spécialisées, les bases de données publiques comme DVF pour comparer les prix au mètre carré, ou encore les études de tension locative par secteur.
La négociation du crédit immobilier avec la banque reste déterminante : taux fixe ou variable, modularité, durée adaptée au projet. Calculez le cash-flow prévisionnel en intégrant tous les postes : loyers attendus, charges, impôts, assurance, mensualités. Une assurance loyers impayés s’impose parfois pour sécuriser les revenus, surtout si l’équilibre financier est serré.
La gestion locative confiée à un professionnel séduit ceux qui recherchent la tranquillité, mais elle rogne la rentabilité brute. À chacun de peser cette équation selon sa disponibilité et son expérience. Pour peaufiner sa stratégie, il est utile de consulter les rapports d’agglomération sur les projets urbains : ouverture de lignes de tram, rénovation de quartiers, création de pôles universitaires… Autant de signaux qui peuvent accélérer la croissance du marché local.
Face aux multiples chemins de l’investissement locatif, une certitude se dessine : la rentabilité se construit à la croisée du terrain, des chiffres et de l’anticipation. À chacun de tracer sa route, l’œil rivé sur la carte et l’oreille attentive aux signaux faibles du marché.
