L’achat en viager peut être perçu comme un processus d’échange classique. La différence réside dans le fait que l’acheteur entre réellement en jouissance de son bien à la mort du vendeur ou des vendeurs selon les cas. À partir de cet instant, vous pouvez profiter de votre bien, mais comment le récupérer en amont ? La réponse ici.
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Récupérer son bien : cas d’une vente avec des héritiers
Après la signature de votre contrat de vente, la nue-propriété est le seul droit qui vous est accordé selon les réglementations en vigueur. Après le décès du vendeur, le débirentier, c’est-à-dire l’acheteur, a le droit d’avoir la pleine jouissance de son bien.
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Cependant, cela n’est pas automatique surtout quand le vendeur a des héritiers. Durant la signature du contrat, celui-ci n’est pas tenu de vous informer de l’existence d’héritiers ou non. Dès lors, vous devez saisir un juge qui se chargera de rechercher de potentiels héritiers ou un conjoint selon les cas.
Une fois que vous les auriez retrouvés, vous pouvez alors profiter pleinement de votre bien. Par ailleurs, la jouissance du bien sera consécutive à une autorisation verbale et écrite des héritiers. Ce document prouvera donc qu’ils ont en toute conscience renoncé à leur droit d’héritage.
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Une fois l’autorisation accordée, vous devez vous rendre chez un notaire pour procéder à la remise des clés, et si nécessaire, à l’enlèvement des meubles.
Une récupération en absence d’héritiers
Dans le cas où votre vendeur, avant sa mort, vous notifierait clairement qu’il n’a pas d’héritiers, il est inutile de mener les démarches de recherche. La procédure de transfert est ici plus rapide. En effet, lorsqu’il n’y a pas d’héritiers, vous pouvez entrer en possession du bien automatiquement après le décès du crédirentier.
Dans un cas comme dans l’autre, retenez qu’une mort prématurée peut annuler votre contrat. Ainsi, quand le crédirentier meurt 20 jours après la signature du contrat, en dehors du fait que ce dernier soit annulé, vous n’êtes plus en mesure de récupérer votre rente viagère (somme versée au vendeur).
Par ailleurs, vous devez récupérer votre bien dans les mois qui suivent le décès du vendeur. Si par exemple, vous ne faites pas signe de vie, plusieurs mois après le décès, le bien revient de droit à l’État. Toutefois, l’administration publique prendra la peine de vous informer du décès de votre crédirentier.
Il peut arriver qu’il s’agisse d’un viager en copropriété. Vous devez donc informer le syndic quant au changement de propriétaire. Par la suite, vous pouvez souscrire des contrats énergétiques en votre nom selon vos besoins.
Dans le cas où il s’agirait d’un viager avec usufruit et que le vendeur aurait loué le bien à un occupant, vous n’avez autre choix que d’attendre la fin de la durée de son bail.
Les étapes à suivre pour récupérer un viager
Maintenant que vous connaissez les différents cas de figure pour récupérer un viager, voici une liste des étapes à suivre pour obtenir votre bien après la mort du vendeur :
• Établissez un acte de notoriété qui atteste de votre qualité d’héritier. Cet acte est délivré par le notaire et permet d’établir votre lien familial avec le défunt.
• Faites une recherche auprès du fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV). Cette démarche a lieu si le défunt avait rédigé son testament chez un notaire ou s’il l’avait enregistré dans ce registre. Si tel était le cas, il revient au notaire chargé de la succession d’ouvrir cette enveloppe scellée contenant les désirs du testateur.
• Exigez une copie intégrale de l’acte de décès ou du certificat mortuaire auprès des autorités sanitaires compétentes.
• Réalisez une attestation immobilière, aussi appelée « certificat d’hérédité ». Elle est établie par la mairie du lieu où résidait le défunt au moment de sa mort. Cette attestation indique les noms et liens familiaux entre héritiers ainsi que leur part respective sur l’héritage.
• Prenez contact avec un avocat pour entamer toutes les démarches nécessaires afin d’obtenir l’accord judiciaire permettant la vente ou la donation légale.
Notez que ces différentes étapes peuvent être plus ou moins longues selon la complexité de la situation. Pensez à bien commencer les démarches aussi tôt que possible. N’oubliez pas d’être assisté par un notaire et/ou un avocat durant ce processus pour éviter toute erreur qui pourrait vous coûter cher par la suite.
Les recours juridiques possibles en cas de litige lors de la récupération d’un viager
Malgré toutes les précautions prises, il peut arriver que des litiges surgissent lors de la récupération d’un viager. Voici les recours juridiques possibles dans ce cas :
• La médiation est un moyen amiable pour résoudre le conflit. Elle permet aux parties en désaccord, assistées par un tiers impartial et qualifié (le médiateur), de trouver une solution négociée.
• Le tribunal judiciaire, aussi appelé tribunal de grande instance, est compétent si le litige porte sur la validité du contrat ou si l’une des parties ne respecte pas ses obligations contractuelles.
• La cour d’appel peut être saisie pour contester une décision rendue par le tribunal judiciaire.
Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous guider tout au long du processus.
Il faut noter qu’en cas de non-respect des clauses fixées dans le contrat initial ou encore en cas d’erreur intentionnelle ou dolosive du vendeur, l’acheteur dispose alors d’un délai légal maximum de deux ans pour agir devant la justice. Dans cette hypothèse particulière où la vente serait annulée rétroactivement par le juge compétent, l’acheteur se verrait restituer l’intégralité des sommes versées dès lors que celles-ci sont inférieures au prix réel du bien vendu.
Même s’il paraît difficile et complexe de récupérer un viager, il est possible d’y parvenir grâce à une bonne organisation et à l’accompagnement d’un notaire ou d’un avocat compétent. N’hésitez pas à consulter ces professionnels pour entamer toutes les démarches nécessaires lors de la récupération d’un viager.
